Czy zbliża sie krach na nieruchomościach?
Rynek amerykański, angielski i kanadyjski oraz wielu krajów zachodnich doświadczyło nagłych wzrostów cen nieruchomości. Jak pokazują najnowsze dane z wielu rynków ceny osiągnęły szczyt, gdzie kupujący wstrzymują sie z zakupami oraz nadpodaż nowych nieruchomości powoduja bardzo duże spadki cen.

https://m.you(...)2AFlkAIB

https://m.you(...)9Di3MbXY

Bardzo podobna sytucja jaka jest w Polsce

https://m.youtube.com/watch?v=O5MRYhroogM

Tak jak pisałem. Ceny zaczynaja spadać tylko wiele instytucji jak banki , portale powiazane z nieruchomościami plus strony biznesowe dużo o tym nie informują ponieważ czerpią zyski z wysokich kredytów jakie udzielają.

Dzis ciekawy artykuł na - “bankier “o spadku cen w Warszawie w niektórych dzielnicach nawet o 9% w porównaniu z roku ubiegłego .


I taka ciekawostka z zachodnich mediów:

Analityk twierdzi, że Trump celowo rozbija rynek akcji: Oto dlaczego
analityk X, Amit, niedawno podzielił się swoją nową analizą obecnej dynamiki rynku. Jego post składał się z elementów twierdzących, że Donald Trump celowo rozbija giełdę, aby spłacić rosnący dług USA, w który naród jest obecnie uwikłany.

Mówiąc długo o swojej analizie, Amit stwierdził, że Stany Zjednoczone mają biliony długu, które naród musi spłacić w ciągu najbliższych 6 miesięcy. Jeśli USA tego nie zrobią, będą musiały refinansować, powodując większą presję w tym procesie.

Ekspert podzielił się później tym, jak administracja Trumpa celowo spowalnia rynek, nakładając cła na narody, aby złagodzić wspomniany proces, dodając go na wolnym ogniu.

"1. Mamy 7 tylio dolarów długu, który musimy spłacić w ciągu najbliższych 6 miesięcy. Jeśli tego nie zapłacimy, będziemy musieli refinansować. 2. Administracja Trumpa NIE chce refinansować w tempie 4%+... 10-letni w pewnym momencie w tym roku wynosił 4,8%. 3. Jak sprawić, by 10-lat spadł? Rynki muszą wykazywać słabość wzrostu. DOGE musi być postrzegany jako faktycznie działające, a stopy procentowe muszą spaść."

"Sposobem na to jest stworzenie ogromnej niepewności - czyli taryf. Co może spowolnić wzrost w krótkim okresie. Skłoń rynek obligacji do rozpoczęcia KUPOWANIA obligacji JAK NAJSZYBCIEJ, ponieważ boją się dotykać akcji (powodując spadek rentowności, co jest tym, czego potrzebujemy, aby refinansować dług), a następnie daje Fed uprawnienia do obniżania stóp procentowych, co nadal obniża rentowność. Tak więc, chociaż konwencjonalna mądrość mówi, że taryfy są inflacyjne. A 10 lat powinien wzrosnąć na więcej taryf - w rzeczywistości spada, ponieważ przynosi tak wiele niepewności na rynkach akcji, że ludzie sprzedają akcje i kupują obligacje!"

I taka ciekawostka:
Kryzys gospodarczy w USA: 9 bilionów dolarów w zapadalności obligacji wywołuje OGROMNE niewypłaca...

https://m.you(...)CC-GGRhU

Chiny zrzucają amerykańskie obligacje skarbowe o wartości 8,2 miliarda dolarów w kontrataku BRICS

Członek BRICS Chiny nie pozostawiają kamienia na kamieniu i sprzedają obligacje i obligacje skarbowe denominowane w dolarach amerykańskich na większą skalę. Chiny sprzedały obligacje skarbowe o wartości prawie 8,2 miliarda dolarów w kwietniu 2025 roku, zgodnie z najnowszymi danymi opublikowanymi przez Departament Skarbu USA. Wyprzedaż następuje po tym, jak Trump nałożył szerokie cła na wiele krajów na początku kwietnia w Dniu Wyzwolenia.

W środku kontratakowym BRICS Chiny sprzedały obligacje i obligacje denominowane w dolarach amerykańskich i obligacje skarbowe, które ograniczały swoje udziały w amerykańskich aktywach. Kraj komunistyczny zrywa więzi z aktywami kierowanymi przez Amerykę i zamiast tego gromadzi złoto w swoich rezerwach banku centralnego. Oprócz złota, dywersyfikują również rezerwy z innymi wiodącymi lokalnymi walutami, aby zakończyć zależność od dolara amerykańskiego.

Dane pokazują, że członek BRICS, Chiny, posiadały obligacje skarbowe i obligacje o wartości 1,350 miliardów dolarów amerykańskich w roku rotowym 2012-13. Jednak udziały spadły do 757 miliardów dolarów w kwietniu 2025 roku, co stanowi spadek o około 44%. To stroma wyprzedaż w ciągu zaledwie 13 lat, a aktywa skarbowe o wartości 273 miliardów dolarów zostały wymazane z chińskich banków centralnych.



Oczywiście kraje BRICS pozbywają sie euro dlatego tak szybko trzeba wprowadzić Bulgarie do strefy eurolandu

Ceny nieruchomości spadają

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym w największych siedmiu miastach Polski w I kwartale 2025 roku odnotowały pierwszy kwartalny spadek od początku 2023 roku

Gościem BIZNES24 jest dr Marcin Karlik, ekspert rynku nieruchomości

https://m.you(...)AYcqIYzv

Tak, według danych Narodowego Banku Polskiego (NBP) w pierwszym kwartale 2025 roku ceny transakcyjne mieszkań w niektórych miastach przestały rosnąć i zaczęły spadać. W porównaniu z poprzednim kwartałem, odnotowano spadki cen na rynku pierwotnym w Poznaniu, Łodzi i Warszawie. Jednocześnie, na rynku wtórnym również zaobserwowano spadki cen, szczególnie w dużych miastach.

USA - Ostrzeżenie: Zbliża się poważny kryzys gospodarczy, ponieważ rynek pracy traci 623 000 miejsc pra...
https://m.you(...)Cr4PNJn8

Proszę zwrócić uwagę, że jest to czas prac sezonowych, gdzie powinno powstawac wiecej miejsc pracy

Czyli podobnie jak w 2008 - prawdopodobnie bedzie potężny kryzys nieruchomości:

Kanada- jeden z największych banków juz przyznaje , że rozpoczął się krach na nieruchomości:

Badanie TD Bank UJAWNIONE: Nadchojący kryzys niewypłacalności mieszkaniowej


https://m.you(...)0i3cLcdc

Ceny nieruchomości poszły ostro do góry przez co wielu ludzi nie stać spłacać kredytów z powodu rosnących kosztów zycia.


USA - atakują Iran po to by doprowadzić do kryzysu w Azji spowodowanego niedoborem gazu i ropy.
Eskalacja wojny Iran-Izrael wpłynie na handel Indii z Azją Zachodnią, mówią eksperci

Eskalacja napięć między Iranem a Izraelem zagraża handlowi Indii z Azją Zachodnią, wpływając na eksport i potencjalnie zakłócając kluczowe szlaki, takie jak Cieśnina Ormuz. Może to zawyżać ceny ropy, zwiększyć koszty wysyłki i obciążać łańcuchy dostaw, szczególnie wpływając na eksport produktów rolnych i bezpieczeństwo energetyczne. Szerszy konflikt regionalny stanowi poważne zagrożenie dla interesów gospodarczych i stosunków handlowych Indii.

Rynek Załamuje Się Na Naszych Oczach: Kupujący Wycofują Się Z Transakcji W Rekordowej Liczbie Pośród Nieubłaganie Wysokich Stów Procentowych

14% Wszystkich Transakcji Zostało Anulowanych W Kwietniu

Liczby są szokujące. W kwietniu anulowano 56 000 umów na zakup domów - nieco ponad 14% wszystkich oczekujących transakcji, donosi Redfin. Od pierwszych dni pandemii tak wiele transakcji nie zdołało dotrzeć do mety.

"Widzimy, że wiele transakcji zapada się, szczególnie na głównych rynkach, takich jak Las Vegas i Phoenix" - powiedział Daily Mail Joel Efosa, dyrektor generalny Fire Cash Buyer. To szczególnie kupujący po raz pierwszy. Niektórzy tracą pracę, inni po prostu nie kwalifikują się już do pożyczek, ponieważ nie zarabiają wystarczająco dużo lub mają dobry kredyt." Zauważył: "Pośrednicy w obrocie nieruchomościami proszą sprzedawców o zaakceptowanie prawdy - rynek załamuje się na naszych oczach".

Ceny spadły rok do roku od kwietnia do tego samego czasu w zeszłym roku w 20 głównych obszarach metropolitalnych, pokazuje indeks wartości domów Zillow. Większość spadków miała miejsce w stanach Sunbelt, takich jak Arizona, Teksas, Floryda i Luizjana, które podążały podobnym wzorem do 2008 roku.

Czy historia się powtarza???

Jak instrukcja bankowe zarobiły na kredytach hipotecznych w 2008 roku kosztem społeczeństwa dzięki przejęciu 2,5 miliona domów :

W latach 2000–2007 narastała bańka na amerykańskim rynku nieruchomości. Ceny domów wzrosły wówczas blisko czterokrotnie. Napędzały ją głównie działania banków masowo udzielających tanich kredytów hipotecznych. W niektórych okresach blisko jedną trzecią tej akcji kredytowej stanowiły tzw. kredyty subprime przyznawane biedniejszym pożyczkobiorcom. Banki rozwijając tak mocno akcję kredytową, wypełniały co prawda wymogi przyjętej za czasów administracji Clintona ustawy nakazującej im udzielać „preferencyjnych” kredytów dla biednych, ale 80 proc. pożyczek subprime było tak skonstruowanych, że w razie wzrostu rynkowych stóp procentowych mocno rosła wielkość rat do spłacenia przez dłużników. Już w 2001 r. Edward Gramlich, jeden z gubernatorów Fedu, ostrzegał, że kredyty subprime stanowią duże zagrożenie dla gospodarki USA, a mimo to banki inwestycyjne uznały, że można tymi wątpliwej jakości pożyczkami zabezpieczać CDO.
Zbudowano w ten sposób tzw. łańcuch sekurytyzacji. Jego pierwszym ogniwem był klient banku zaciągający kredyt subprime. Bank zmniejszał następnie ryzyko kredytowe, wykorzystując sekurytyzację, czyli albo sam tworzył CDO?i podobne papiery MBS (instrumenty oparte na kredytach hipotecznych), albo przekazywał to zadanie innym instytucjom finansowym. CDO i MBS były następnie sprzedawane inwestorom zachęcanym do tego przez najwyższe ratingi nadawane tym papierom przez agencje. Raghuram Rajan, były ekonomista Międzynarodowego Funduszu Walutowego, zwracał uwagę, że CDO to bardzo ryzykowne papiery już w 2005 r. Summers oskarżył go wówczas o „luddyzm”.
W 2007 r. pękła bańka na amerykańskim rynku nieruchomości i posypał się łańcuch sekurytyzacji. Miliony Amerykanów zaczęły mieć kłopoty ze spłatą kredytów subprime, a oparte na tych pożyczkach CDO i MBS szybko traciły na wartości. Doprowadziło to do ponad 2 bln USD strat i odpisów poniesionych przez amerykańskie instytucje finansowe od początku kryzysu.

Z czasem okazało się, że niemal wszystkie ogniwa łańcucha sekurytyzacji były przegniłe. Od początku kryzysu banki przejęły od Amerykanów ponad 2,5 mln domów za długi. W 2010 r. okazało się, że często to robiły, naruszając procedury – ich pracownicy popełniali błędy w dokumentacji, nie dopełniali formalności, a nawet bezprawnie włamywali się do domów dłużników. Popełniano również błędy przy samej sekurytyzacji. Inwestorzy kupujący MBS często nie dostawali papierowej dokumentacji, przekazującej im tytuł prawny do pożyczek hipotecznych, na których były oparte instrumenty. Korzystano jedynie z prywatnego rejestru elektronicznego MERS, o którego legalność funkcjonowania spierają się prawnicy. Z tego powodu na przełomie 2010 i 2011 r. wpłynęła do amerykańskich sądów fala pozwów złożonych przez inwestorów przeciwko bankom zaangażowanym w takie praktyki.

Twórcom tych mechanizmów trzeba jednak przyznać, że umieli przyjaźnić się z ludźmi na wysokich stanowiskach. Na przykład w 2004 r. Ron Hubbard, doradca ekonomiczny prezydenta George’a W. Busha, napisał wspólnie z Williamem Dudleyem, głównym ekonomistą Goldmana Sachsa, opracowanie chwalące ten łańcuch sekurytyzacji i stwierdzające, że papiery takie jak CDO zmniejszyły ryzyko na rynku. W styczniu 2009 r. Dudley został szefem nowojorskiego oddziału Rezerwy Federalnej, a więc tego, który nadzoruje Wall Street.

To jednak nic nowego. Rok wcześniej SEC (amerykański regulator rynku) oskarżył Goldmana o taką operację. Rządowi śledczy odkryli, że w 2007 r. bank ten sprzedawał CDO znane jako Abacus 2007-AC1. Zatajał jednocześnie, że w tworzeniu tych instrumentów brał udział fundusz znanego finansisty Johna Paulsona. Fundusz ten miał doradzać zabezpieczanie najbardziej ryzykownymi aktywami, a sam zajmował pozycje przeciwne, grając na ich zniżkę. Bank nie tylko sprzedawał te instrumenty, ale i oszukiwał klientów, mówiąc im, że przy tworzeniu instrumentów pomaga „niezależny doradca”. Klienci stracili na tym łącznie blisko 1 mld USD.

W trzecim kwartale 2008 r. coś jednak poszło nie tak. Według raportu Valukasa, JPMorgan Chase i Citigroup popchnęły wówczas Lehmana do bankructwa, odmawiając mu finansowania.
Na jesieni 2008 r. doszło również do innej głośnej plajty wywołanej przez kryminalne działania. Zbankrutowały największe islandzkie banki. Ponieważ ich straty wyniosły blisko 100 mld USD, a PKB Islandii sięgał wówczas zaledwie 13 mld USD, splajtowała też Islandia. Skąd się w wzięły w małym kraju leżącym na arktycznej północy tak wielkie banki? Komisja islandzkiego parlamentu opublikowała w zeszłym roku raport, wskazujący na szereg nieprawidłowości w tych instytucjach. Kilkudziesięciu ich menedżerów stanęło przed sądem.
Przekręty zostały jednak odkryte dopiero po fakcie. Wcześniej wszyscy chwalili islandzki sektor bankowy. Frederic Mishkin, członek Komitetu Otwartego Rynku Fedu, był w 2006 r. współautorem studium, w którym sławił tamtejszy system finansowy. Raport ten był sponsorowany przez Islandzką Izbę Handlu i nosił tytuł „Stabilność finansowa w Islandii”. Gdy Islandia splajtowała, zmienił jego tytuł na „Niestabilność finansowa w Islandii”. Mishkin miał niewątpliwie dobre wyczucie rynku. W sierpniu 2008 r. nagle zrezygnował z zasiadania w Rezerwie Federalnej, tłumacząc, że „chce skończyć pisanie podręcznika”.
Szwindel był również przyczyną europejskiego kryzysu zadłużeniowego. Grecki rząd fałszował statystyki budżetowe, a pomagał mu w tym m.in. Goldman Sachs, sprzedając instrumenty finansowe maskujące zadłużenie.


Mimo ogromu nieprawidłowości popełnionych przez Wall Street, tylko jeden finansista „z górnej półki” został skazany w ostatnich latach w USA za swoje szwindle. Tym człowiekiem był Bernard Madoff, jeden z założycieli giełdy Nasdaq. Okradł klientów na kilkadziesiąt miliardów dolarów. Irving Pickard, prawnik reprezentujący jego ofiary, twierdzi, że wielkie banki, takie jak JPMorgan Chase, doskonale wiedziały, że Madoff zbudował piramidę finansową, a mimo to pomagały mu prowadzić interesy. Madoff to potwierdza. Złośliwi mówią jednak, że przy niektórych finansistach z Wall Street był tylko drobnym złodziejaszkiem.

Włoski rynek nieruchomości wykazuje wyraźne oznaki spowolnienia w 2025 roku. Według niedawnej analizy przeprowadzonej przez eXp Italy, ceny domów spadły w każdym regionie kraju między grudniem 2024 a lutym 2025, potwierdzając powszechną tendencję spadkową.

Patrząc na rynek rok do roku (luty 2025 vs. luty 2024), prawie wszystkie regiony odnotowały spadek wartości nieruchomości - z wyjątkiem Molise.

Ten mały region środkowo-południowy odnotował roczny wzrost o 3,3%, co czyni go jedynym obszarem we Włoszech, który wykazuje pozytywny wzrost. Dzięki stosunkowo niskim cenom i rosnącej atrakcyjności jako bardziej spokojnej, mniej przeciążonej alternatywy, Molise wyraźnie przyciąga świeże zainteresowanie zarówno kupujących, jak i inwestorów.

Kto jeszcze trzyma się stabilnie?
Gdzie indziej, niektórym regionom udało się powstrzymać szkody. Kalabria (-0,1%), Kampania (-0,2%) i Abruzja (-0,3%) doświadczyły jedynie marginalnych spadków rok do roku, co świadczy o pewnej odporności w obliczu szerszej presji rynkowej.

Z drugiej strony, Valle d'Aosta (-5,5%), Marche (-4,6%) i Basilicata (-3,2%) poniosły bardziej znaczące straty - podkreślając długotrwałe słabości strukturalne, których rozwiązanie może zająć trochę czasu.

Co powoduje spowolnienie?
Eksperci z eXp Włochy wskazują na kombinację czynników:

Rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych
Inflacja, która pochłania siłę nabywczą gospodarstw domowych
Ogólny klimat niepewności gospodarczej, skłaniający kupujących do opóźnienia dużych inwestycji
Ponadto większa podaż domów w niektórych obszarach - często z powodu sprzedaży spekulacyjnej lub spadku popytu na drugie domy - jeszcze bardziej obniża ceny.

W I kwartale 2025 r. ankietowane banki odnotowaly spadek popytu na kredyty mieszkaniowe (procent netto: -14%

Popyt na kredyt: spadek popytu uzasadniany m.in. prognozami sytuacji na rynku mieszkaniowym i spadkiem wykorzystania alternatywnych zródel finansowania, w tym oszczednosci gospodarstw domowych.

Statystyki NBP

Spadek cen działek budowlanych:
działki „budowlane na papierze to takie, które mają MPZP lub WZ, ale bez infrastruktury, z ograniczeniami środowiskowymi, dostępem tylko teoretycznym, często w lokalizacjach bez realnego popytu. Formalnie budowlane, praktycznie bezużyteczne.
- dlaczego mogą tracić na wartości? Bo: w wielu gminach powstała nadpodaż działek budowlanych bez zaplecza inwestycyjnego,
zmienia się prawo planistyczne, które premiuje racjonalną urbanizację i może cofnąć część fikcyjnych przekształceń,
spada liczba mieszkańców w wielu powiatach, więc maleje lokalny popyt, koszty uzbrojenia i budowy rosną, więc „tanie działki” przestają być atrakcyjne, jeśli nie da się na nich tanio zbudować.

Zamożniejsze społeczeństwo nie oznacza automatycznie, że ludzie zaczną budować w miejscach bez dostępu do usług, pracy i transportu. Przeciwnie, rośnie koncentracja popytu wokół metropolii i silnych subregionów. A tam ziemia nie tanieje, tylko drożeje dalej.

I tak, znam prognozy: w nich wygrywają duże miasta i ich „obwarzanki”, a nie przypadkowe pola z MPZP w gminach, które tracą ludność i inwestorów.

Czas juz kupić?

Hejka. Ja bym poczekał do następnego roku jesli ktoś chce coś kupić. W wielu krajach zachodnich , gdzie ceny poszybowały w górę w czasie pandemii zaczynają spadać. W Polsce jest lobby bankowe powiązane z deweloperami i stronami internetowymi , które nie informują o prawdziwej sytuacji. Przykład takiego lobbingu w Polsce był w czasach kredytów frankowych , zileona energia itp tylko po to by zwykły obywatel wziął kredyt i został nowoczesnym niewolnikiem.
Jeśli politycy nie bedą ingerować w dopłaty to zapewne kredyt i ceny nieruchomości zaczną spadać .

Od I kwartału 2025 roku aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości maleje i trend ten może utrzymać się do przełomu 2027–2028, gdy stopy procentowe mogą spaść do niższych poziomów. Eksperci przewidują, że rekordowa dynamika spadkowa cen pojawi się w IV kwartale 2025 roku i może osiągnąć dwucyfrowe wartości, także na rynku pierwotnym. Deweloperzy, zmuszeni do sprzedaży w trudnych warunkach, będą obniżać ceny, by zminimalizować straty na inwestycjach oddawanych w okresie spowolnienia.

W 2024 roku ceny nie spadły znacząco w porównaniu do szczytu napędzanego programem „Kredyt na Start”. Jednak w 2025 roku presja na deweloperów wzrośnie, co może wywołać lawinę obniżek. Rekordowe 844 tys. mieszkań w budowie to zarówno szansa, jak i zagrożenie – bez popytu wiele inwestycji może stać się nierentownych.

Trudny rynek i wnioski

Przegrzany rynek nieruchomości, zdeformowany latami łatwych zysków, przekształca się w bańkę. Sprawa HREIT, niedokończone inwestycje i wizja nieruchomości jako pewnego biznesu to symptomy problemów, które narastały przez lata. Programy rządowe, takie jak „Kredyt na Start”, jedynie opóźniły nieuniknione. Dziś oczekiwania sprzedających coraz bardziej mijają się z możliwościami kupujących, a widmo nowych regulacji i ostrożniejszego podejścia inwestorów wisi nad branżą.

Czy czeka nas krach? Na razie obserwujemy stagnację i początki spadków cen, ale połączenie demograficznych wyzwań, nadpodaży i braku nowych stymulantów popytu może doprowadzić do głębszej korekty. Rynek nieruchomości w Polsce wchodzi w trudny okres, który zweryfikuje strategie deweloperów i oczekiwania inwestorów.

Natura Lobby jest taka żeby ingerować

Rekordowa podaż przy spadającym popycie

Według danych w I kwartale 2025 roku deweloperzy oddali więcej mieszkań, niż znaleźli nabywców. GUS podaje, że w budowie znajduje się rekordowe 844 tys. mieszkań, o 4% więcej niż rok wcześniej. W Warszawie na sprzedaż czeka ponad 16,6 tys. lokali, a w Krakowie 10,5 tys. Nadpodaż, w połączeniu z wysokimi stopami procentowymi (na poziomie 5,8%) i inflacją (ok. 5% r/r), wywiera presję na ceny.

Ceny ofertowe w Warszawie i Krakowie pozostały stabilne rok do roku, ale realne ceny transakcyjne, uwzględniające inflację, spadły. Na rynku wtórnym w 11 z 12 największych miast odnotowano spadki cen, średnio o 7% r/r. W Katowicach ceny ofertowe nowych mieszkań spadły, co jest rzadkim zjawiskiem na rynku pierwotnym. Deweloperzy, walcząc o klientów, zaczynają „schodzić z marż”, co może zapowiadać głębsze korekty cenowe.






Spadek wartości działek od 2026 roku – winne Plany Ogólne Gmin

Od połowy 2026 roku w Polsce wejdą w życie nowe przepisy dotyczące planowania przestrzennego, wprowadzające obowiązek sporządzenia tzw. planów ogólnych przez wszystkie gminy. To fundamentalna zmiana, która – zdaniem wielu ekspertów – może skutkować znaczącym spadkiem wartości wielu działek budowlanych. Reformy przewidziane w nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2023 roku, mimo że motywowane potrzebą uporządkowania chaosu przestrzennego, mogą istotnie ograniczyć prawa właścicieli nieruchomości.

Jednym z najbardziej kontrowersyjnych elementów nowych regulacji jest wprowadzenie obszarów uzupełnienia zabudowy (OUZ). To właśnie te obszary zdecydują, na jakich terenach możliwe będzie wydanie decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania.

Zgodnie z ustawą:

poza obszarami OUZ wydawanie decyzji WZ będzie niemożliwe,
gmina nie ma obowiązku i możliwości prawnych wyznaczania OUZ na całym obszarze gminy,
OUZ mogą obejmować tylko wybrane fragmenty przestrzeni, uznane za racjonalne do zabudowy, przeważnie niezabudowane działki znajdujące się pomiędzy istniejącą zabudową.
W rezultacie część działek – mimo że dziś formalnie uznawane są za budowlane – może utracić możliwość zabudowy, co bezpośrednio przełoży się na ich spadek wartości.

Działka budowlana w świetle nowych przepisów – redefinicja pojęcia?

Tradycyjnie działka budowlana definiowana jest jako grunt spełniający wymogi zabudowy: odpowiednia powierzchnia, dostęp do infrastruktury i drogi publicznej oraz zgodność z lokalnym planem lub uzyskaną decyzją WZ.

Wprowadzenie planów ogólnych i mechanizmu OUZ w istocie redefiniuje praktyczne znaczenie tego pojęcia – działka, która obecnie jest budowlana, po 2026 roku może stracić ten status z powodu regulacji planistycznych, a nie cech fizycznych.

Ograniczenia dla rolników – koniec z budową siedlisk poza obszarami OUZ

Jedną z istotnych konsekwencji wejścia w życie planów ogólnych będzie również likwidacja możliwości budowy tzw. siedlisk, czyli domów mieszkalnych i zabudowań gospodarczych wznoszonych przez osoby posiadające status rolnika na obszarach rolnych bez sąsiedztwa innych zabudowań.

Do tej pory rolnicy mogli uzyskiwać decyzje WZ na budowę siedliska w terenie niezabudowanym, bez konieczności spełnienia warunku tzw. dobrego sąsiedztwa. Dzięki temu możliwe było lokalizowanie gospodarstw rolnych na terenach użytków rolnych z dala od istniejącej infrastruktury.

Po wejściu w życie planu ogólnego wydawanie takich decyzji będzie niemożliwe, ponieważ obszary, na których będzie można uzyskać warunki zabudowy, zostaną ograniczone wyłącznie do obszarów uzupełnienia zabudowy (OUZ), czyli terenów z istniejącą, zwartą zabudową.

To oznacza, że rolnicy stracą prawo do zabudowy swoich gruntów na zasadach ogólnych, jeżeli nie znajdą się one w wyznaczonych OUZ lub nie zostaną objęte miejscowym planem zagospodarowania dopuszczającym tego typu inwestycje.

Implikacje ekonomiczne: Rynek nieruchomości w stanie niepewności

Konsekwencje planów ogólnych dla rynku nieruchomości są potencjalnie ogromne. Właściciele działek inwestycyjnych, którzy nie zdobędą decyzji o warunkach zabudowy przed wejściem w życie nowych dokumentów planistycznych, mogą znaleźć się w sytuacji, w której ich nieruchomości będą formalnie niezabudowywalne.

Brak możliwości wykorzystania działki zgodnie z pierwotnymi założeniami prowadzi do:

spadku wartości rynkowej gruntu,
utraty potencjału inwestycyjnego,
problemów z jego zbyciem.
Właściciele już dziś podejmują działania prewencyjne, składając wnioski o wydanie decyzji WZ przed 2026 rokiem, w celu „zabezpieczenia” swojej działki przed negatywnymi skutkami reformy.

Rynek nieruchomości w Polsce przeżywa wstrząs po wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA). Orzeczenie to klasyfikuje flipping nieruchomości – czyli zakup mieszkań w złym stanie technicznym, ich remont i szybką odsprzedaż z zyskiem – jako działalność gospodarczą. W efekcie osoby zajmujące się flippingiem, tzw. flipperzy, będą musiały zmierzyć się z wyższymi podatkami oraz dodatkowymi obowiązkami podatkowymi. Jakie zmiany niesie ten wyrok i jak wpłynie na rynek nieruchomości?

Flipping uznany za działalność gospodarczą

NSA w wyroku z 25 lutego 2025 r. orzekł, że zakup mieszkań, ich remont przy niskim nakładzie finansowym i sprzedaż z zyskiem spełnia przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kluczowe cechy, które przesądziły o takiej kwalifikacji, to:

Działanie we własnym imieniu,
Zorganizowany i ciągły charakter,
Cel zarobkowy, potwierdzony brakiem osobistego użytkowania nieruchomości.
W sprawie rozpatrywanej przez NSA podatniczka zakupiła cztery mieszkania w latach 2014–2015, które po remoncie sprzedała z zyskami w wysokości 85 000 zł, 97 000 zł, 102 000 zł i 88 000 zł. Mieszkania były wystawiane na sprzedaż bezpośrednio po zakończeniu remontów, co sąd uznał za dowód zorganizowanego charakteru działań. Podatniczka działała według schematu: nabywała nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach, zawierała umowy przedwstępne, organizowała finansowanie kredytowe, a remonty przeprowadzał jej mąż z pomocą znajomego, bez angażowania firm zewnętrznych. Zyski przeznaczano na spłatę kredytów i zakup kolejnych mieszkań, co dodatkowo podkreślało powtarzalność i ciągłość działań.

Konsekwencje podatkowe dla flipperów

Wyrok NSA ma istotne implikacje podatkowe. Sprzedaż nieruchomości w ramach działalności gospodarczej różni się znacząco od sprzedaży prywatnej, co generuje wyższe koszty i obowiązki.

Sprzedaż prywatna

W przypadku sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną, podatek dochodowy (19%) obowiązuje, jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta. Dochód (różnica między przychodem a kosztami) może być zwolniony z podatku dzięki uldze mieszkaniowej, jeśli w ciągu 3 lat zostanie przeznaczony na cele mieszkaniowe, np. zakup nowego mieszkania, remont czy spłatę kredytu hipotecznego.

Sprzedaż w ramach działalności gospodarczej

Dochody z flippingu jako działalności gospodarczej podlegają opodatkowaniu według jednej z trzech form:

Skala podatkowa: 12% lub 32% w zależności od dochodu,
Podatek liniowy: 19%,
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych: stawka zależna od rodzaju działalności.
Dodatkowo flipperzy mogą podlegać podatkowi VAT, szczególnie przy sprzedaży nowych nieruchomości lub w przypadku działalności o charakterze deweloperskim. Obowiązek rejestracji jako podatnik VAT czynny umożliwia odliczenie VAT od zakupu nieruchomości i kosztów remontu, ale wymaga prowadzenia ewidencji i przesyłania plików JPK_VAT.

Ponadto działalność gospodarcza wiąże się z:

Składkami ZUS,
Prowadzeniem księgowości,
Wymogami ewidencyjnymi i sprawozdawczymi.
Wzmożone kontrole skarbowe

Wyrok NSA daje fiskusowi nowe narzędzie do kontrolowania sprzedaży nieruchomości. Osoby, które kupują, remontują i szybko sprzedają mieszkania, mogą spodziewać się wzmożonych kontroli podatkowych. Aby uniknąć sankcji, warto rozważyć:

Rejestrację działalności gospodarczej,
Konsultację z doradcą podatkowym,
Podsumowanie

Wyrok NSA o sygn. II FSK 823/22 zmienia zasady gry dla flipperów na polskim rynku nieruchomości. Klasyfikacja flippingu jako działalności gospodarczej oznacza wyższe podatki, dodatkowe obowiązki oraz ryzyko wzmożonych kontroli skarbowych. Inwestorzy muszą teraz działać z większą ostrożnością, aby zminimalizować ryzyko i maksymalizować zyski. Czy rynek flippingu przetrwa ten wstrząs? Czas pokaże, ale jedno jest pewne – fiskus zyskał potężne narzędzie do egzekwowania podatków.

Ameryka Północna zaczyna powtarzać scenariusz z 2008 roku

https://m.you(...)dA%3D%3D
USA- Stany Zjednoczone stoją w obliczu najszerszej w historii różnicy między liczbą nabywców domów i sprzedawców domów w kraju, tworząc rynek możliwości dla tych, którzy obecnie chcą kupić dom. Reporter Axios Phoenix Jeremy Duda omawia swój artykuł na temat trendu w "The Daily Report".
https://m.you(...)bg%3D%3D

Banka BMO ostrzega: kryzys na rynku nieruchomości w Kanadzie może trwać latami

Hipoteki w Polsce, co podkreśla też wielu polityków, należą do najdroższych w Europie. To nie tylko kwestia wysokości stóp procentowych, ale też marży banku. Zdaniem członka RPP prof. Ireneusza Dąbrowskiego jest tylko możliwość wpływania na ten pierwszy czynnik, bo regulacyjne ograniczenie wysokości marży byłoby trudne do wdrożenia.

Nadchodzi potężny krach na rynku polskich nieruchomości
Polski rynek nieruchomości stoi na krawędzi załamania. Wzrost kosztów życia, spadająca konkurencyjność gospodarki oraz planowany podatek katastralny mogą doprowadzić do masowej wyprzedaży mieszkań. Kto skorzysta na tym krachu, a kto straci? Sprawdź szczegóły

Nieruchomości w Polsce osiągnęły szczytowe ceny w roku 2024 i nie ma już miejsca na ich wzrost. Jest natomiast kilka prognostyków świadczących o tym, że nastąpi gigantyczny i indukowany krach cen nieruchomości, a czynniki wywołujące ten krach są już na horyzoncie. Na tym krachu skorzystają fundusze inwestycyjne, które kupują po przecenie najatrakcyjniejsze nieruchomości i wynajmą je zbankrutowanym byłym właścicielom. Aby się przekonać, jak zadziała wprowadzenie podatku katastralnego na ceny nieruchomości, przeczytaj poniższą argumentację.

Nieruchomości jako bezpieczna lokata kapitału

Nieruchomości były ulubioną formą lokaty kapitału dla Polaków w czasach szalejącej inflacji, braku bezpieczeństwa emerytalnego oraz braku zaufania do banków i polskiego państwa. Utrata siły nabywczej polskiego złotego, niskie oprocentowanie lokat i niepewność transakcji giełdowych powodowały, że nieruchomości były bezpieczną przystanią dla dorobku życiowego milionów Polaków. Przy posiadaniu nieruchomości można było liczyć na obniżenie kosztów życia, kilkuprocentowe dochody z wynajmu oraz przede wszystkim na utrzymanie wartości nabywczej zainwestowanego pieniądza.

Czynniki podtrzymujące wysoki popyt na nieruchomości

Popyt bieżący na mieszkania, warunkowany falą migracji z Ukrainy, spowodował również utrzymanie cen na wysokim poziomie. Polska była atrakcyjnym miejscem dla biznesu, zapewniając dobrą jakość pracy i wykwalifikowane zasoby ludzkie po relatywnie niskich kosztach. Ceny były niższe niż w krajach zachodnich, więc korporacje masowo korzystały z terytorium polskiego, co generowało popyt na mieszkania. Ale to już przeszłość.

Polska ma obecnie jedne z najwyższych kosztów energii na świecie – czterokrotnie wyższe niż w USA – oraz płacę minimalną wyższą niż w USA. Dodatkowo, fiskalizm i hiperbiurokracja sprawiają, że prowadzenie biznesu w Polsce staje się coraz trudniejsze.

Konsekwencje podatku katastralnego dla właścicieli nieruchomości

Podatek katastralny obciąży każdego właściciela nieruchomości corocznie o ok. 1% jej wartości. Osoby, które własnym wyrzeczeniem, oszczędnościami i wysiłkiem spłacania kredytu zdobyły swoje mieszkania, będą musiały ponownie je spłacać w nieskończoność albo pozbyć się nieruchomości. Przykładowo, właściciel mieszkania wartego 300 000 USD zapłaci 12 000 PLN rocznie (1 000 zł miesięcznie). Podatek katastralny podwoi koszty utrzymania nieruchomości, a właściciele nie będą w stanie przenieść całych kosztów na najemców, ponieważ sytuacja na rynku pracy na to nie pozwoli.

Fala wyprzedaży i przejęcie rynku przez fundusze inwestycyjne

Wielu właścicieli posiadających nieruchomości na własne potrzeby nie będzie w stanie ich utrzymać, a ci, którzy traktowali je jako inwestycję, zaczną ponosić straty. Jedynym wyjściem stanie się masowa wyprzedaż nieruchomości, co doprowadzi do nadpodaży i gwałtownego spadku cen. Nieruchomości, które były bezpieczną lokatą, staną się "gorącym kartoflem", którego każdy będzie się chciał pozbyć.

Nowi właściciele polskich nieruchomości

Wtedy wkroczą fundusze inwestycyjne z nieograniczonym kapitałem państw należących do OECD, które wykupują najlepsze nieruchomości w Polsce po znacznie obniżonych cenach. Po tym wykupie gospodarka wróci na ścieżkę wzrostu, ale nowymi właścicielami majątku nie będą już Polacy, lecz zagraniczne fundusze.

Podatek katastralny obniży cenę o wartość katastry. Ceny sobie szły przez lata do góry robiąc z nowych lokali luksus oderwany od opodatkowania. Deweloperka żyłowała rynek do oporu. Zapaści nie spodziewam się, ale przeceny. Popyt na mieszkania nie zmaleje.

POKO zapowiedziało kataster?

Kataster jedyny sprawiedliwy.
Zyski były " nadzwyczajne" jakby powiedział premier Morawiecki. Czas by się nimi podzielić.


Nadzwyczajne zyski spowodowane nieudolnością rządu.

Sam w sobie biznes to nic złego. Patologia na rynku mieszkaniowym to jednak patologia.

Załamanie rynku nieruchomości w Kanadzie . Banki zaczynają przejmować nieruchomość kupione na górce w czasie “ pandemii “ - podobna sytuacja jak w Polsce .




https://m.you(...)bg%3D%3D

Średnio ceny poleciały o 23% co przebija spadki z 2008 roku .
Problem Polski polega na tym , że złotówka jest w tej chwili bardzo droga dla inwestorów chcących kupić nieruchomość w Polsce w stosunku do wielu walut . Dużo ludzi przez na emigracji traci na inwestowaniu w budowę domów co nie sprzyja rynkowej poprawie.