Pożyczka hipoteczna a kredyt bankowy — kluczowe różnice, które musisz znać

Przedsiębiorca szukający finansowania staje dziś przed wyborem, który jeszcze dekadę temu praktycznie nie istniał. Z jednej strony tradycyjny kredyt bankowy, z drugiej — pozabankowa pożyczka hipoteczna. Oba produkty dają pieniądze na konto, oba wymagają spłaty z odsetkami, oba mogą być zabezpieczone nieruchomością. Ale na tym podobieństwa się kończą.

Poniżej szczegółowe porównanie obu rozwiązań — bez koloryzowania i bez faworyzowania. Celem jest dać przedsiębiorcy narzędzia do podjęcia świadomej decyzji.

Kto decyduje o przyznaniu finansowania?

To najbardziej fundamentalna różnica. Bank ocenia przede wszystkim zdolność kredytową firmy — analizuje historię w BIK, wpisy w KRD, terminowość regulowania składek ZUS i zobowiązań podatkowych, staż działalności, wielkość przychodów i dziesiątki innych parametrów. Wszystko to przetwarza algorytm scoringowy, który daje wynik: tak lub nie. Człowiek w tym procesie ma niewielki wpływ na końcową decyzję.

Pozabankowy pożyczkodawca hipoteczny patrzy natomiast przede wszystkim na wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Nie sprawdza BIK, nie wymaga zaświadczeń z ZUS ani urzędu skarbowego. Kluczowe pytanie brzmi: czy nieruchomość ma odpowiednią wartość, by zabezpieczyć pożyczkę przy wskaźniku LTV do 60%? Jeśli tak — drzwi są otwarte, nawet jeśli bank je wcześniej zamknął.

W praktyce oznacza to, że firma z krótkim stażem działalności, przejściowymi zaległościami podatkowymi czy negatywną historią kredytową może uzyskać finansowanie pozabankowe — pod warunkiem, że dysponuje wartościową nieruchomością lub ma dostęp do nieruchomości osoby trzeciej, która wyrazi zgodę na ustanowienie hipoteki.

Czas — godziny vs tygodnie

Procedura bankowa to zazwyczaj minimum 2–4 tygodnie, a w przypadku większych kwot lub skomplikowanej sytuacji firmy — nawet kilka miesięcy. Trzeba skompletować dokumenty finansowe za ostatnie 2–3 lata, dostarczyć zaświadczenia z ZUS i urzędu skarbowego, zlecić operat szacunkowy nieruchomości (jeśli jest zabezpieczenie hipoteczne), a potem czekać na decyzję komitetu kredytowego. Każdy etap to kolejne dni.

W sektorze pozabankowym proces wygląda radykalnie inaczej. Wstępna decyzja zapada często w ciągu 2 godzin od złożenia wniosku. Wymagana dokumentacja to podstawowe dane finansowe za ostatni rok, numer księgi wieczystej i zdjęcia nieruchomości. Nie trzeba zamawiać operatu szacunkowego. Cały proces — od wniosku do środków na koncie — może zamknąć się w 1–2 dni robocze.

Dla wielu firm ta różnica jest kluczowa. Okazja biznesowa, która czeka miesiąc na decyzję bankową, często po prostu przestaje istnieć. Dostawa towaru w atrakcyjnej cenie, sprzęt na rynku wtórnym, kontrakt wymagający natychmiastowego zaangażowania kapitału — w tych sytuacjach szybkość decyzji jest warta więcej niż kilka punktów procentowych różnicy w oprocentowaniu.

Koszty — uczciwe porównanie

Tu nie ma co ukrywać: pożyczka pozabankowa jest droższa od kredytu bankowego. Oprocentowanie zaczyna się od kilkunastu procent rocznie (wobec kilku procent w banku), a prowizja wynosi od kilku do kilkunastu procent kwoty. To realna różnica, którą trzeba uwzględnić w kalkulacji.

Ale porównanie samego oprocentowania nie oddaje pełnego obrazu. Po pierwsze — kredyt bankowy ma swoje ukryte koszty: operat szacunkowy (kilka tysięcy złotych), ubezpieczenie, opłaty za prowadzenie rachunku firmowego w danym banku. Po drugie — i ważniejsze — kredyt bankowy nie jest dostępny dla każdego. Jeśli bank odmówił, to porównujesz już nie dwa produkty, a produkt pozabankowy z brakiem jakiegokolwiek finansowania. A koszt braku finansowania — utracony kontrakt, narastające zaległości, kary umowne — bywa wielokrotnie wyższy niż prowizja pożyczkodawcy.

Warto też zwrócić uwagę na elastyczność spłaty. Niektórzy pożyczkodawcy, jak Horyzont Capital, oferują możliwość wcześniejszej spłaty co kwartał bez dodatkowych opłat oraz karencję w spłacie kapitału przez pierwsze 3–6 miesięcy. Dzięki temu rzeczywisty koszt pożyczki może być niższy od nominalnego, jeśli firma spłaci zobowiązanie szybciej niż planowano.

Zabezpieczenie — hipoteka vs przewłaszczenie

Kredyt bankowy zabezpieczony nieruchomością zawsze opiera się na hipotece wpisanej do księgi wieczystej. To bezpieczny, uregulowany prawnie mechanizm — pozostajesz właścicielem nieruchomości przez cały okres trwania umowy.

Na rynku pozabankowym sytuacja jest bardziej zróżnicowana. Profesjonalni pożyczkodawcy również stosują hipotekę i umowę w formie aktu notarialnego. Niektóre firmy proponują jednak przewłaszczenie nieruchomości — czyli faktyczne przeniesienie własności na pożyczkodawcę z obietnicą zwrotu po spłacie. To rozwiązanie znacznie bardziej ryzykowne dla pożyczkobiorcy. Uczciwy pożyczkodawca nigdy nie żąda przewłaszczenia — jeśli ktoś proponuje taką formę, warto potraktować to jako sygnał ostrzegawczy i sprawdzić ofertę firm działających w modelu hipotecznym.

Dla kogo kredyt, a dla kogo pożyczka?

Kredyt bankowy to najlepszy wybór, gdy firma spełnia wymagania banku: ma co najmniej roczną historię działalności, czystą historię kredytową, brak zaległości podatkowych i stabilne przychody. W takiej sytuacji bank zaoferuje niższe oprocentowanie i dłuższy okres spłaty. Jeśli masz dostęp do kredytu bankowego — korzystaj z niego.

Pożyczka hipoteczna pozabankowa ma sens w sytuacjach, gdy bank nie jest opcją. Firma odrzucona z powodu negatywnego BIK, zaległości w ZUS lub krótkiego stażu działalności nie musi rezygnować z finansowania. Wyspecjalizowani pożyczkodawcy oferują pożyczki dla firm bez zdolności kredytowej, opierając decyzję na wartości zabezpieczenia, a nie na bankowym scoringu. To także rozwiązanie dla przedsiębiorców, którzy potrzebują pieniędzy szybko — w ciągu dni, nie tygodni.

Warto też pamiętać o scenariuszu pośrednim: firma, która dziś nie dostanie kredytu bankowego, może go uzyskać za rok, gdy ureguluje zaległości i zbuduje historię kredytową. W takim przypadku pożyczka pozabankowa pełni rolę finansowania pomostowego — daje czas i środki na uporządkowanie sytuacji, po czym można zrefinansować zobowiązanie tańszym kredytem bankowym.

Podsumowanie

Kredyt bankowy i pożyczka hipoteczna pozabankowa to nie konkurenci, a uzupełniające się narzędzia. Każde z nich sprawdza się w innej sytuacji, każde ma swoją cenę i swoje ograniczenia. Kluczem jest świadomy wybór oparty na faktach, nie na emocjach ani na marketingowych obietnicach. Znaj różnice, porównuj warunki, weryfikuj formę zabezpieczenia — i wybierz rozwiązanie, które najlepiej służy Twojej firmie w jej obecnej sytuacji.