Czym jest operat szacunkowy nieruchomości?

W obrocie prawnym często zdarza się, że powstaje potrzeba oceny wartości nieruchomości dla podjęcia określonych działań. Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje wymogi i procedurę sporządzania oficjalnych dokumentów, które są w takich sytuacjach wykorzystywane.

Operat szacunkowy nieruchomości to pisemna opinia o wartości nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego. Wykonywana jest na zlecenie, najczęściej właściciela nieruchomości albo komornika, ale także organów państwowych czy sądu w określonym celu.

Rzeczoznawca majątkowy wybiera sposób wyceny nieruchomości spośród jednego ze wskazanych w ustawie. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego składającego się z obu poprzednich.

Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości, która jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Wartość katastralna nieruchomości to wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości.

Dla sporządzenia operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy wykorzystuje wszelkie dane dostępne w publicznych rejestrach, takich jak geoportal, czy księgi wieczyste. Oprócz tego udaje się oczywiście na wizję lokalną nieruchomości.

Operat szacunkowy wykorzystywany jest w szeregu sytuacji prawnych. Wskazać można chociażby wykorzystanie operatu szacunkowego dla określenia ceny nieruchomości podczas zawierania transakcji sprzedaży nieruchomości. Operaty szacunkowe sporządzane są również na zlecenie organów administracji na przykład dla celów określenia stawki podatku od nieruchomości. Dalej operat szacunkowy jest szeroko wykorzystywany w postępowaniu sądowym cywilnym. Może zostać sporządzony jeszcze przed wytoczeniem powództwa związanego z nieruchomością, chociażby dla określenia wartości przedmiotu sporu po to, by powód uiścił opłatę od pozwu w odpowiedniej wysokości. Operat szacunkowy wykorzystywany jest powszechnie podczas postępowań spadkowych, w których w skład majątku spadkobiercy wchodzi nieruchomość.

Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, na których opierał się rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat.