Umowa nabycia nieruchomości i prawo deweloperskie

Kupno nieruchomości to poważne wyzwanie i decyzja, którą niejednokrotnie podejmuje się na lata. Dlatego umowa nabycia nieruchomości jest znacznie bardziej skomplikowanym dokumentem prawnym niż ta zawierana w przypadku mniej kosztownych przedmiotów. Jak reguluje tę kwestię prawo deweloperskie? Na co zwrócić uwagę podczas współpracy z deweloperem na rynku pierwotnym? Wyjaśniamy.

Prawo deweloperskie – najważniejsze regulacje

Zasady współpracy z deweloperami są ściśle uregulowane w polskiej legislacji. Kluczowe zasady zawiera ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego reguluje prawa i obowiązki deweloperów (Dz. U. nr 232, poz. 1377), czyli tzw. Ustawa Deweloperska.

Została ona uchwalona w celu ochrony praw nabywcy nieruchomości z rynku pierwotnego. Ma to głębokie uzasadnienie w sytuacji, w której następuje zawarcie współpracy między klientem a deweloperem. Ma to miejsce najczęściej jeszcze zanim nieruchomość zostanie ukończona.

– Klient, podpisując zobowiązanie, które będzie warunkowało późniejsze nabycie nieruchomości, podejmuje więc określone ryzyko – wyjaśnia ekspert z Kancelarii Adwokackiej SPZR Law Office w Krakowie. – Nie ma pewności, czy efekt pracy ekipy budowlanej będzie zgodny z prospektem i przedstawionymi projektami. Istnieje też zagrożenie, czy inwestycja zostanie ukończona na czas – dodaje.

Dlatego prawo deweloperskie reguluje relacjami na linii deweloper – klient, a jego przepisy służą do rozwiązywaniu ewentualnych sporów, które mogą się pojawić wraz z postępem prac.

Kiedy następuje kupno nieruchomości?

Kiedy mowa o rynku pierwotnym, kupno-sprzedaż nieruchomości jest znacznie bardziej skomplikowana niż gdy w grę wchodzi nabycie już istniejącego mieszkania / domu z „drugiej ręki”. Dlatego umowa nabycia nieruchomości nie jest pierwszą, jaką podpisuje się na drodze ku jej nabyciu.

Wcześniej sporządzane są:

• umowa rezerwacyjna – jest zawierana jeszcze zanim klient uzyska kredyt na sfinansowanie zakupu. Znajduje się w niej klauzula gwarantująca możliwość odstąpienia od umowy, jeśli nie dojdzie do zgody banku na udzielenie pożyczki hipotecznej,

• umowa deweloperska – jest sporządzana w momencie, gdy klient ma stuprocentową pewność, że decyduje się na przyszłe nabycie nieruchomości oraz ma zgodę banku na sfinansowanie kredytu. Umowa deweloperska ma formę aktu notarialnego i zawiera wszystkie szczegóły współpracy. Jest również podstawą wpisu roszczenia o przeniesienie własności lokalu mieszkalnego do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której deweloper realizuje inwestycję budowlaną. To ułatwia późniejsze wyegzekwowanie praw do lokalu przez klienta.

Po zawarciu umowy deweloperskiej klient jest zobowiązany do rozpoczęcia spłaty rat kredytu hipotecznego (w zależności od warunków umowy zawartej z bankiem). Jednak do momentu dokonania odbioru technicznego gotowej inwestycji nie jest on jeszcze właścicielem lokalu. Jego prawa są zabezpieczone, jednak dopiero po zakończeniu wszystkich prac i weryfikacji ich zgodności z prospektem jest podpisywana umowa nabycia nieruchomości, a mówiąc precyzyjniej – umowa przeniesienia własności na klienta.

Jakie elementy zawiera umowa nabycia nieruchomości?

Umowa nabycia nieruchomości, podobnie jak deweloperska, jest aktem notarialnym. A to oznacza, że jest zawierana przed notariuszem i potwierdzana przez niego. Może zostać sporządzona przez samego notariusza lub np. przez adwokata, któremu klient powierzy to zadanie.

Na mocy podpisanej umowy na nieruchomość zostanie założona nowa księga wieczysta, na mocy której to klient stanie się jej właścicielem. Oczywiście trzeba pamiętać, że przy zaciągnięciu kredytu w takiej księdze znajdzie się odpowiedni wpis obciążający hipotekę.

Natomiast sama umowa przeniesienia własności powinna:

• być zgodna z treścią umowy deweloperskiej,

• zawierać informacje dotyczące nieruchomości: jej lokalizacji, metrażu, przynależnych do niej elementów itp.

Nawet najmniejszy szczegół może zaważyć o jej ważności oraz charakterze korzystnym dla klienta. Dlatego przed podpisaniem warto ją skonsultować z adwokatem – tak, aby mieć pewność, że żaden detal nie został pominięty.